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專家解讀房産新政:新國十條不會讓樓市崩盤

  发表时间:2010-05-12 08:00:51

對話嘉賓:

    任兴洲 国务院发展研究中心市場經濟研究所所長

    刘琳 国家发改委投资研究所房地产研究中心主任

    滕泰 银河证券研究所所长

    4;月以來,國務院和住建部出台了一系列房産新政,其中,以《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即新國十條)最爲關鍵。業內普遍認爲,這是迄今爲止對穩定房價最精准的房産新政。

    隨著新國十條出台,地方版的新國十條已經或即將出台。有些城市曾經火爆的房地産市場出現了量價齊跌的局面,房産新政似乎初見分曉,但能否發揮預期作用?任志強發表萬言書,認爲新政是向計劃經濟倒退的開始。還有人說:“政府越調,房價越漲。”一時間有關市場調控爭論不絕于耳。

    衆多專家認爲,當前房地産市場高燒不退,急需政策調控,新國十條的出現可謂正逢其時。樓市如何降溫,使用土地出讓金建設保障房比例如何?對此,《中國經濟周刊》采訪相關專家,就新國十條等進行解讀,專家各有己見。

    “房地産市場調控不是搞計劃經濟”

    一段時間以來,部分城市的房地産市場“高燒”不止,住房不僅成了投資品,更成了投機品。新國十條的出台是否意味著決策層穩定房地産市場、遏制高房價的決心?

    任兴洲:在中国城镇化的过程中,房价会步入上行通道。自去年底到今年一季度,房子有时变成了完全的投机品,甚至叫“t+0”了。我今天上午买的,当天就卖出去,我都已经赚了。这样的市场还正常吗?只有股市才会这样,但股市现在也不能“t+0” (t+0即股票的一种交易形式,可以当天买,当天卖)了。

    就拿北京每平方米3、4萬元的價位來說,房價已經遠遠高于普通百姓的年平均收入。這樣的房價已經把很多人裹挾進去了,因爲害怕房價上漲,人們越恐慌就越去買,實際上已經遠遠超出他們的承受能力了。新國十條要讓高燒的房地産降溫,非常及時,

    劉琳:去年底12月份,在國務院會議上,明確了營業稅的征收從2年再次提高到了5年,這實際上是逐漸收回對房地産業的刺激政策。到了今年1月份,國務院出台4號文。今年前2個月,市場運行應該說是穩中有落。

    從銷售增幅和價格漲幅來講,前兩個月都在逐步回落,房地産業態勢向好的方面發展,供求矛盾得到逐步緩解。

    但在3月下旬,有些地區出現了銷售的突然火爆,甚至出現了量價齊漲的局面。從一些統計數據來看,確實有部分城市出現了房價漲幅明顯,尤其是二手房市場。

    從宏觀經濟發展來看,今年第1季度,中國gdp增速爲11.9%,就是說經濟回升的勢頭良好。在這種宏觀經濟向好的背景下,控制部分城市房價上漲態勢,同時,防止這種趨勢向其他地區蔓延,出台新國十條調控市場,我覺得這個時機選擇還是非常恰當的。

    任興洲:我不認爲只要是政府的調控就是計劃經濟。去年,爲了應對危機,提振房地産市場,政府出台了那麽多促進購房的優惠政策,例如,房貸7折優惠、契稅印花稅減免、首付比例降低等等。爲什麽這些政府調控政策出台沒有人指責呢?那時候沒有人說,政府救市就是計劃經濟。現在,面對房地産市場價格的瘋狂上漲,政府出台調控政策,就被指責爲計劃經濟,這是明顯的雙重標准。

    事實上,政府調控就是在市場過冷的時候加以升溫,在市場高燒的時候適當降溫,以促進房地産市場平穩健康發展。這是符合大多數人利益的,也是經濟保持平穩可持續發展的客觀要求,更是整個社會和諧發展的客觀要求。而對政府的調控政策,很多人往往是從自身的利益去評價,有時難免失之偏頗。

    “不能指望房價暴跌解決住房問題”

    在政府出台的一系列房産調控新政中,爲何不提讓房價理性回歸,而是平穩健康發展,原因何在?

    劉琳:新國十條有兩大亮點。首先,房地産業作爲支柱産業,成爲去年中國經濟率先複蘇的重要動力。那麽房地産業究竟是要優先拉動經濟發展還是要優先解決民生?新國十條明確給出了答案,即住房問題是經濟問題,但把“重要民生問題”放在了第一位。這是政府第一次清晰表達了這種定位,對今後解決住房問題具有深遠的指導意義。

    第二,監察部門首次介入。穩定房價,從中央政府而言,主要手段即金融調控,而其他手段都落在地方政府。地方政府執行是否到位,直接關系到政策實效。而新國十條明確規定,“省級政府負總責,城市政府抓落實”。爲此,特別規定了監察部門與住建部的聯手考核問責。監察部門介入住房問題的考核問責,這是過去從未有過的,充分表明了中央政府穩定房地産市場的決心。

    滕泰:指望房價暴跌來解決住房問題是違背經濟運行規律的。因爲房價暴跌大多發生在宏觀經濟發生衰退的情況下。譬如,2008年第三季度,受金融危機影響,宏觀經濟進入衰退通道,居民收入下降,失業增加。數據顯示,全國70個大中城市,當時有60多個城市房價都在下跌。

    房價暴跌了,怎麽樣呢?譬如,北京核心地區房價是5萬元/米2,即便你跌了70%,到1.5萬元/米2,普通百姓還是買不起房。所以,房價暴跌不僅救不了中低收入者,反而還會把中國的房地産市場打垮,把中國的經濟拖垮。銀行也會産生很多呆壞賬,給銀行業帶來巨大風險,與房地産相關的多個行業就會普遍蕭條。適當控制是對的,過度打壓是不妥的,也是不可能的。

    房價上漲是中國經濟發展特定階段的運行規律,我們必須要尊重。

    任興洲:根據我們調研的情況,今年3月份北京市場房價迅猛上漲後,各區縣保障住房申請者就大幅增加。這就說明,如果市場房價太高,就會將更多的人推向保障性住房領域,也就加重了政府保障的難度,而政府財力難以滿足。如果市場房價保持平穩,一部分人可以通過市場來解決住房問題,就不一定都擠到保障房這邊。

    例如,北京房價每平方米1萬多元,還是有一部分人能夠買得起;但如果每平方米3萬多元,那就絕大多數人都買不起,就將他們都推向了政府保障房和政策房這一邊,政府是無法承受的。

    可見,房地産市場的平穩發展會客觀上將平衡市場與保障之間的關系,從而可以通過市場與政府保障這兩條途徑來解決居民的住房問題。

    “大部分出讓金建保障房不可行”

    有观点认为,如果放开房地产市场,让房价炒得越高越好,从而地价也就会更高,从而,城市政府能取得更多的土地出让金,有更多的财力去保障住房。 “控需求、增供给”是新国十条基本调控思路,土地出让金是保障性住房建设资金来源之一。

    劉琳:新國十條主要通過調整房地産市場供求關系,即“控需求、增供給”來解決普通居民住房問題,調控思路清晰。

    抑制房價快速上漲,最顯效的手段就是控制需求,它會在短期內見效。這次首付比例的提高,銀行部門執行很快,有些地方第二天就落實了。控制多套房需求,目的是保障老百姓正常的住房剛性需求,抑制投資和投機購房需求。

    從另一方面說,增加供給才是根本之道。新國十條首先提出要增加居住用地的有效供應。其次,在用地規劃中,提出了普通住房用地不低于供應總量的70%。這個比例是與居民收入結構相呼應的。從公衆收入結構來說,最上面20%是高收入階層,第二個20%是中等偏上收入,第三個20%是中等收入,第四個20%是中等偏下收入,第五個20%是低收入。可見新國十條70%普通住房面對的就是中等和中低收入群體。

    任興洲:如果將土地出讓金大部分或者全部用于建設保障性住房,不具有可行性。因爲土地出讓金實際上有多種用途,譬如,城市的一些基礎設施建設,教育、醫療、農業支持等方方面面。目前,土地出讓金已經成爲彌補地方財政不足的重要來源。

    新國十條不會“越調越漲”

    中國的房地産市場究竟往何處走?是走入下行通道,還是步入上行通道?抑或穩定運行?

    滕泰:房地産的發展趨勢不以人的意志爲轉移,而是有著其發展的客觀規律。具體而言有五大要素決定:第一,在中國經濟持續增長背景下的城鎮居民可支配收入的持續增長。第二,人口在不斷城市化。第三,老百姓的資産在重新配置。第四,土地供給在減少。第五,貨幣政策因素或金融因素影響。

    劉琳:新國十條抓住供求關系兩端對市場進行調控,抑制不合理需求,同時加大供給,旨在緩解市場供求矛盾,穩定市場運行,這種調控思路與過去有所不同。在2004年-2006年間,房地産調控政策的主基調是兩個“防止”:一是防止房地産投資過熱,二是防止房價過快上漲。2004年以來,房地産企業購置土地面積持續減少,無疑加大了房價上漲的預期。當時,宏觀背景是流動性過剩,居民收入增長迅速,住房需求高漲。2005年、2006年,僅僅對拆遷需求和外資購房進行了一些限制,而買房一直享受85折利率優惠。直到2007年,政府才第一次對“住房需求端”進行了較爲嚴格的控制。于是,房地産市場從2007年底開始出現回調。但到了2008年,由于中國經濟遭遇了金融危機的影響,政策不得不進行逆轉,以期通過房地産業來提振國民經濟發展。于是,房地産市場開始進入上行通道。2009年,中國經濟率先複蘇,房地産市場更是一路高歌猛進,直到高企的房價成爲百姓頭上的一座大山,嚴重影響了民生保障。于是,一系列房産調控新政出台。

    回顧多年的房地産市場調控曆程,我認爲,新國十條調整供求關系的思路是非常正確的,這是符合經濟運行規律的,不會再出現越調越漲。房價高漲的局面肯定會有所改觀。

    任興洲:這次新國十條的調控不僅不會讓市場崩盤,而恰恰是爲了防止市場崩盤。當前,房地産市場高燒,新國十條有意讓其降溫,保持平穩。雖然一些房地産開發商現在資金比較充沛,還能挺一陣子,但如果交易量持續下降呢?到那時候,市場房價就會有變化。

    今後政府還會出台一系列相關政策,對已經購買多套房的炒房客在持有環節、交易環節等,都會設置一定的稅種,加大其持有和交易成本,力圖將投資者和投機者逐出這個市場,回歸房地産市場的民生本原。

    (來源:中國經濟周刊)
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