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房産新政能否落到實處?

  发表时间:2010-05-06 08:00:49

總有人能從各級發布的政策中尋找到空子,對于當前的房産新政中,以家庭爲單位確立二套房的要求,不少夫妻采取假離婚的辦法規避,這到底能否行得通?而還有不少市民疑慮,未買房者如果是集體戶口,這怎麽界定?記者咨詢我市多家商業銀行,他們均表示目前仍然沒有出台細則。

    離婚後買房買完房複婚

    “這也不算啥新招數了,我和我老婆辦離婚的時候,民政部門的工作人員若無其事地問,你倆是要買房子吧。”市民王先生告訴記者,他在市內有一套房子,現今要買第二套房,爲了規避房貸新政,決定辦假離婚。由于第一套房子在男方名下,這樣就可以女方的名義再買一套房子,他們選定了位于西山水庫附近一套80多平方米的房子,這樣不但少了3成的首付,而且還可以享受8.5折的貸款優惠,比起第2套房的不低于基准利率1.1倍,又省了不少。

    在搜索引擎中鍵入“離婚買房”,搜索結果超過1300萬條。一篇“離婚就省60萬”的《中産階級買房策略》的帖子被網民爭相轉帖,那這個方法能行得通嗎?

    市政協常委、遼甯智庫律師事務所主任陳文卿從事房地産相關法律工作多年,他表示:如果有人爲了避免高房貸辦理了離婚手續,只要他確實辦理了相關手續,那麽從法律上來說,必須承認他是單身,這個是不能控制的。現在確實有人爲買房子離婚的,買完房子,兩人又複婚了。這從法律上說也無法追究什麽,但如果弄假成真可是得不償失。

    新政“一刀切”會傷及無辜

    地産新政對于打壓炒房客無疑是起到了作用的,但新政也傷及到了“無辜”。陳文卿表示,新政“一刀切”的提高首付比例和提高利息,這可能讓很多有改善住房願望的群體無力換房,比如有的家庭住在貸款買來的50平方米的老房子裏,他們想換一個100平方米的新房子,如果賣掉再買,就算2套,就要提高首付和貸款利率,這些人經濟上如果沒有大的改觀,可能就要一直住在50平方米的舊房子裏。目前,很多准備改善住房條件的賣房人都在盤算,舊房賣了後再買新房,能不能交齊首付,利率合不合算。

    原籍鞍山的馬先生畢業後留在大連,爲了盡孝心,前些天他准備以自己的名義在鞍山爲已經退休的父母貸款購買一套住房。但是“新國十條”規定:“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發放購買住房貸款。”也就是說,馬先生爲父母在異地買房可以,但需要繳納全款。

    陳文卿認爲,房貸政策及其他政策是爲了限制房價,但是不能限制合理需求,傷及無辜。“新政對于首套住房爲普通住房的居民,應放寬二套房利率及首付。”

    信息未聯網查房不容易

    记者了解我市多家银行,现在仍然没有出台实施细则。那么,有了执行细则之后,“空子”能否被填上?答案是不一定。 多家银行的工作人员都表示,对于贷款者的真实情况,由个贷部门通过央行个人征信系统和当地房管部门的登记信息进行查证。以个人征信系统中的贷款信息为标准界定二套房,是早在2007年各商业银行就已经达成一致的。现在,新的认定方式又加入了房管部门登记信息——“既认房又认贷”。不过目前看来,这两者都不够完备。

    正准備出手買房的王女士,已經步入了第二次婚姻,但在她身份證系統裏的婚姻狀況一欄中,還是“未婚”狀態。現在這個“正面”影響還極有可能延續到她買房的問題上,因爲公安部的公民身份證系統和個人征信系統彼此對接。“我‘未婚’,名下沒房,算一套吧?”王女士說。

    全國聯網的征信系統更新滯後,而房管部門的登記信息還沒有實現全國聯網。要執行二套房貸利率1.1倍,難度挺大的。“來大連那麽多外地人,很多人在老家都有套房子,又來大連買一套,這怎麽查?目前房産市場並沒有全國聯網,個人名下究竟有幾套房子,要調查清楚很不容易。

    解讀篇

    濱城仍以貸爲限認定二套房

    近來,打壓房價的重拳頻出,其中房貸政策調整引起大家普遍關注。“現在房貸政策是怎樣執行的?”對于記者的問題,某國有大銀行個人金融業務部負責人謹慎的回答最具代表性:“按文辦”!這個看似簡單得有些敷衍意味的答案,在政策處于敏感時期的時候,是他們能描述的最妥當的回答。

    濱城銀行嚴格執行“新國十條”

    上述負責人所說的“文”,可以理解成是日前下發的被稱爲史上最嚴厲房産政策“新國十條”的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中關于實行更爲嚴格的差別化住房信貸政策,即:對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款的利率不得低于基准利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

    商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性的措施,在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人購房,嚴格按有關的政策執行。

    據了解,目前濱城銀行執行的依據大都是各家銀行總行按“新國十條”規定在“五一”以前下發給各地的政策。偶爾,會有個別銀行與大多數銀行在政策執行速度上存在時間差。比如,對于第三套住房房貸,大多數銀行已經暫停發放,但也有個別銀行稱,該行三套住房信貸政策仍參照二套住房標准執行,但“五一後應該會有調整”。不過,各家銀行都表示,將嚴格執行“新國十條”。

    上調存量房貸有困難

    按以往經驗,各家銀行大都會選擇基本相同的時間宣布非常類似的細則。對于有爭議的政策,“早出頭”的銀行總是要備受诟病。比如中國銀行首先宣布對存量房貸要上調利率,就引起了不少人議論。很多人擔心中行此舉可能具有示範效應,會引起其他銀行對存量房貸政策的效仿。

    對此,中國銀行遼甯省分行的相關負責人爲記者發來了該行的宣傳口徑稱:“國務院出台遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策措施後,中國銀行堅決貫徹落實國務院的政策和金融監管部門的要求,迅速出台具體措施,堅持以調結構爲主線,區別對待,動態管理。”

    除了對房地産開發貸款和土地儲備貸款的政策調整外,其中涉及個人房貸政策有——

    積極支持居民購買套型建築面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房,繼續給予人民銀行公布同期同檔次基准利率0.85倍的利率優惠。

    對于購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付比例不低于30%;對于已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付比例不低于50%,利率不低于基准利率的1.1倍。

    嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。

    對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發放購買住房貸款。

    根據與客戶合同中的約定,在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

    加強個人住房貸款審查,嚴格履行“面測、面試和居訪”程序。加強貸款用途審核,不得發放無指定用途的個人貸款,防止信貸資金違規流入股市、房市。

    除了對存量房貸政策之外的規定,這很像是其他銀行目前政策執行的准範本。面對著對存量房貸利率上調的擔心,有銀行人士稱銀行有這方面的壓力,但執行起來很難。

    據稱,兩年前各商業銀行推出了7折房貸利率後,作爲最穩定的利潤來源之一的房貸收入下降,而同時也是銀行銷售基金、理財産品等中間業務收入因全球經濟危機大幅下降期間,銀行有取消利率優惠的壓力。據大連某國有銀行的相關負責人稱,實際上,銀行調整存量貸款利率是要看與客戶合同中是否有此約定,如果沒有約定,銀行沒有理由單方面上調利率。就算有約定,一家銀行怎麽能判斷一個名下分屬兩家銀行的房貸到底哪一套是屬于一套,哪一套是屬于第二套呢?

    大連仍以貸爲限認定二套房

    從現行的房貸政策來看,對于首套房貸雖有影響,但是影響不大。此次政策調整主要針對的是二套及二套以上住房,而二套房貸認定標准可能的調整,與此前執行的二套房認定標准出現了根本性的變化。

    據報道,中國銀監會銀行業監管一部主任楊家才日前表示,第二套住房認定標准以房屋數量爲限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)爲單位。在此次“國十條”房貸新政出台前,二套房的認定標准是“是否利用貸款購買住房,且貸款是否已還清”。而楊家才指出,房貸新政的二套房認定將“以房爲限、以家庭爲單位,而不是以貸爲限”。

    但是目前,認定爲是第幾套住房,大連仍然是以人民銀行的征信系統查詢爲准,即仍按貸認定。一家銀行人士稱,以房爲限、以家庭爲單位認定二套住房,這將是一個趨勢,但是真正實施需要假以時日。他說,按照新的認定標准,購房人的房屋認定信息必須要從房管部門獲取,實際上現在房管部門沒有全國聯網,就連同一個城市的不同區域的房産部門也並沒有聯網。

    (來源:大連晚報)
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